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■根據(jù)目前的政策，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。專家建議，應(yīng)盡早明晰20%個(gè)稅政策的實(shí)施細(xì)則，繼續(xù)執(zhí)行乃至細(xì)化這一個(gè)稅優(yōu)惠政策，以體現(xiàn)對(duì)改善型需求的支持甚至鼓勵(lì)
陷入尷尬
近六成網(wǎng)友表示自己屬于改善型需求，但因?yàn)槎愘M(fèi)轉(zhuǎn)嫁將推遲購(gòu)房計(jì)劃
這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬。
眼看著孩子再過(guò)個(gè)把月就要出生，北京的崔先生急著把現(xiàn)在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來(lái)照顧妻子和孩子都沒(méi)地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價(jià)還價(jià)期間，3月初出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，要求二手房交易嚴(yán)格按差額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。而北京這樣的熱點(diǎn)城市，甚至有可能進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。崔先生算了一下，僅按新政繳個(gè)稅這一項(xiàng)，不到200萬(wàn)元的這套房子，將比原來(lái)按1%征稅多繳大約26萬(wàn)元。
盡管個(gè)人所得稅應(yīng)該對(duì)賣房人征收，但在北京這樣的賣方市場(chǎng)上，房主一般都不承擔(dān)任何稅費(fèi)，所以如果執(zhí)行新政，這多出來(lái)的26萬(wàn)元稅都得崔先生負(fù)擔(dān)。趁著北京市相關(guān)執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，崔先生不再討價(jià)還價(jià)，趕緊簽了合同。
辦完各種手續(xù)，來(lái)到房產(chǎn)過(guò)戶大廳，看到人山人海的火爆場(chǎng)面，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬。人們擔(dān)心新政執(zhí)行后會(huì)大幅增加購(gòu)買二手房的稅費(fèi)成本，所以都來(lái)?yè)尨钸^(guò)戶“末班車”。
不僅在北京，新政出臺(tái)后半個(gè)月內(nèi)，各地房產(chǎn)過(guò)戶中心都出現(xiàn)了人滿為患的過(guò)戶潮。
某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站調(diào)查顯示，七成以上網(wǎng)友表示調(diào)控新政中關(guān)于“二手房過(guò)戶嚴(yán)格征收20%個(gè)稅”的政策對(duì)自己影響最大；超過(guò)八成的網(wǎng)友認(rèn)為增加的個(gè)稅成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上；更有近六成網(wǎng)友表示自己屬于賣舊買新的改善型需求，但因?yàn)樾抡雠_(tái)將推遲購(gòu)房計(jì)劃。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，新政會(huì)不會(huì)“誤傷”改善型需求，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅負(fù)較易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。目前，我國(guó)絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市，二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的地段優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁。
“目前我國(guó)改善型需求量還很大，加稅的政策對(duì)這種需求一定會(huì)有影響?！鼻睾绫硎?。
難以區(qū)分
在現(xiàn)實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求沒(méi)有得到明顯的差別對(duì)待
近年來(lái)，“鼓勵(lì)剛性購(gòu)房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調(diào)控政策的主線。隨著調(diào)控不斷從緊，投資投機(jī)型購(gòu)房需求逐步得到有效遏制，成效不斷顯現(xiàn)。但在這個(gè)過(guò)程中，一些改善型購(gòu)房需求也不可避免地遭到了“誤傷”。如營(yíng)業(yè)稅、限購(gòu)、個(gè)人所得稅等政策，有的政策讓想改善的人買不了房，有的則由于稅費(fèi)增加，讓想改善的家庭買不起房。
“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房，住房條件不斷改善才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，和首次購(gòu)買住房一樣，賣舊買新、賣小買大的改善型購(gòu)房需求也屬于剛性需求，應(yīng)該予以鼓勵(lì)和支持。改善型需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、進(jìn)一步提升品質(zhì)也至關(guān)重要。
在去年底舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2013年將繼續(xù)堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在現(xiàn)實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求卻沒(méi)有得到明顯的差別對(duì)待。
“因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺(tái)任何政策都很難做到十全十美?！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉說(shuō)，從目前的政策取向來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購(gòu)房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
劉洪玉認(rèn)為，對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當(dāng)前政策取向保持中性甚至短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀出發(fā)的。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，尤其在熱點(diǎn)城市，住房供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)，全面鼓勵(lì)改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會(huì)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)要求來(lái)看，將來(lái)肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。
“當(dāng)然，如果將投資型購(gòu)房定義為購(gòu)買住房后用于出租，我覺(jué)得政策也應(yīng)該保持中性，因?yàn)檫@種投資形成了租賃市場(chǎng)上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場(chǎng)。住房市場(chǎng)上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購(gòu)房，即購(gòu)房的目的既不是自住、也不是出租，而是長(zhǎng)期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購(gòu)房既推高了房?jī)r(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點(diǎn)打擊的對(duì)象?！眲⒑橛裾f(shuō)。
疏堵結(jié)合
專家認(rèn)為，對(duì)首次購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者應(yīng)該實(shí)行“定向?qū)捤伞?/span>
針對(duì)調(diào)控新政可能誤傷改善型需求的情況，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，20%個(gè)稅政策的實(shí)施細(xì)則應(yīng)盡早清晰化。對(duì)首次購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者應(yīng)該實(shí)行“定向?qū)捤伞保煌鞘性诰唧w實(shí)施時(shí)應(yīng)附加上不同政策，避免在樓市調(diào)控中“誤傷”改善型需求。
實(shí)際上，現(xiàn)行的個(gè)稅政策，本身就有相關(guān)的優(yōu)惠。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭介紹，根據(jù)目前的政策，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅?！耙话銇?lái)說(shuō)，出售5年以上的唯一住房，應(yīng)該需要再買更好的房子，是比較典型的改善型需求，政策是有優(yōu)惠的?！?/span>
秦虹認(rèn)為，這一政策應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行，切實(shí)達(dá)到對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行抑制，對(duì)合理的住房需求給予支持的政策目的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策還有進(jìn)一步細(xì)化的空間。比如現(xiàn)在規(guī)定滿5年的唯一住房可以免征個(gè)稅，相應(yīng)的，滿4年或3年的唯一住房，可以考慮適當(dāng)降低稅率，以體現(xiàn)對(duì)改善型需求的支持甚至鼓勵(lì)。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘建議，針對(duì)不同的需求，調(diào)控政策還應(yīng)更加細(xì)化。比如對(duì)于首次購(gòu)房和首次換房的自住需求要鼓勵(lì)；對(duì)于投資購(gòu)房用于出租的“他住需求”要允許，不是抑制；對(duì)于純投機(jī)需求要堅(jiān)決予以抑制。采取的調(diào)節(jié)手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，限購(gòu)之類的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，也才能使供給有的放矢，逐步實(shí)現(xiàn)供求的平衡。
按照這種思路，區(qū)分合理改善與投資投機(jī)，增加持有環(huán)節(jié)的稅收被認(rèn)為是更有可能奏效的手段。朱中一表示，對(duì)持有多套房且不對(duì)外出租的購(gòu)房者征收持有稅，將更加有效地抑制投資投機(jī)，而對(duì)始終只有一套房的改善型需求影響較小。與此同時(shí)，要考慮適度降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，促進(jìn)多余的房源流入市場(chǎng)，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門檻。
“總的來(lái)講，對(duì)改善型需求，僅靠‘堵’不是長(zhǎng)久辦法，整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)改革、‘疏’‘堵’結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。”秦虹表示。